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购房者不幸遇上房企暴雷该怎么办?

admin2021-10-3121

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  过去几年我经常提醒购房者,说未来几年可能是房子质量问题集中爆发的时期,因为过去房价上涨,一切问题都会被忽略,可是一旦房价回归稳定甚至出现下跌时,一切问题都兜不住了。越是小开发商越是小城市,这种问题越严重。

  看来我还是太乐观了,房子质量问题确实挺严重的,但比起这个来那简直是冰山一角,小巫见大巫。开发商日子不好过,这个料到了,房企高负债高周转高杠杆很可能出问题也想到了,但是没想到来得这么快。

  10月18日,10多房企被同时下调评级,截至9月30日,三大国际评级机构共下调了91次中国开发商评级,是今年上半年调评级次数的三倍。如果加上10月初至今的数据,今年房企被评级机构下调评级次数已超百次,创下历年之最。

  虽然可能有别的原因,但我们更应该从自身找毛病。如今,开发商正在经历和面临销售和融资两端持续恶化的困境。在这样的悲观情绪影响下,资本市场信心严重受损,地产美元债遭遇信用危机,但房企的融资依然受到严格监管。

  我们无需在意恶意的降级,但我们应该吸取教训,毕竟过去积累的问题还是很多的,我们要防止问题继续扩大化,防止问题集中爆发,让购房者尽量少受损失。

  近期有两个信号显示,的确购房者面临着房企暴雷的风险,虽然央行屡次提到,那只是个别房企的行为,并不构成市场普遍现象,但也提醒我们要注意防范,严厉调控恰恰是希望这种问题能够在平稳中得以化解。

  一个是央行提到,维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。另一个就是,全国各地已经有多个地方发布了商品房交易的风险提示。

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  这恰恰意味着关注购房者合法权益不受侵害到了不得不重视的时候了,也隐含了当前房地产市场形势的复杂性。因为一旦开发商资金链受到威胁,那么最遭殃的就是购房者,好不容易倾尽全力买一套房,最后落得个房贷两空,这是最惨的。

  作为购房者,如果真的遭此不幸,开发商暴雷了,你买了房该怎么办呢?

  如果房企进入了破产重整阶段,我国法律有一项“消费型购房者优先权”,房地产企业破产案件中,基于对消费性购房者的基本生存权的考虑,最高院的多项批复、规定等内容均认为消费性购房人、具有物权期待权的购房人具有优先权。

  即消费型购房者在支付全部或大部分购房款后,享有在破产程序中请求交付房屋(房屋建成)或返还购房款(房屋未建成)的优先清偿权利。在破产债权清偿顺序上优先于建设工程价款优先受偿权。可见这是最最基本居住权的尊重。

  如何界定“消费型购房者优先权”?一般是指个人,同时满足“买受人名下无其他用于居住的房屋”,也就是说唯一住房,另外,若享有消费型购房者优先权必须交付了50%以上的购房款。

  最坏的结果是什么呢?如果得以重组也是好的,但就目前来看,行业集中暴雷,也加剧了重组的难度。怕就怕没有人接盘,那这样的话,购房者唯有把希望寄予当地部门了。但无论如何,当地部门都应该站出来维护购房者的合法权益。

  诸葛找房也提醒购房者,大可不必被当前的房企暴雷担忧,这是市场必然要经历的过程,是市场走向正规化的必经之路和阵痛,央行也回应过了,那只是个别房企,不会对整个市场造成太大影响。而且所有的一切都是为了引导房地产市场平稳健康发展。调控不是不让购房者买房,而是为了让市场更加理性和健康,让真正有居住需求的购房者有一个良好的市场环境。

  但作为购房者,难度越来越大,因为买房不只是听开发商规模、业绩有多好,这些东西说实话不要太在意,你就关注房企在融资方面有没有过于激进,一个财务状况足够安全、稳健的公司不会轻易去高息负债。前车之鉴,大家都可以看看,那些所谓大而不倒的神话也破灭了。所以,千万警惕高息融资负债的开发商,很危险,一个集体缺乏此意识的时代该过去了。

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